Как продать квартиру самостоятельно, без посредников (пошаговая инструкция)
2021-08-13
Продажа квартиры состоит из нескольких важных этапов. Если вы готовы заниматься этим и уверены в своих силах, то можно заняться самостоятельно продажей полностью или частично.
До того, как начнете продавать.
Важно определиться с целями и задачами продажи квартиры. Когда и какая сумма вам необходима, что вы будете делать с деньгами после их получения. После п. 2 снова вернитесь к этому пункту.
Проанализируйте на этом этапе налоговые последствия от продажи квартиры, чтобы для вас не стало неприятным сюрпризом, что в следующем году надо заплатить круглую сумму в виде налога. Многие специалисты по налоговым вычетам консультируют бесплатно или за символические деньги.
Маркетинг.
Изучите аналогичные предложения в вашем районе. Посетите их под видом покупателя, оцените все достоинства и недостатки объектов, как идет продавец или его агент на торг. После этого трезво посмотрите на свою квартиру «со стороны». Часто собственники, которые сами делали ремонт и потратили много времени и сил на тот внешний вид, в котором находится помещение, сильно переоценивают ценность своего объекта. В душе горит надежда встретить покупателя, который тоже высоко оценит его ход дизайнерской мысли и материалы, влюбится и будет готов отдать любые деньги. На практике такого практически не бывает, даже, если вы знаменитость.
Можно также обратиться к экспертам недвижимости для оценки реальной рыночной стоимости. Это ничего не стоит, как правило. Также в общении с опытным специалистом по продаже недвижимости вы можете узнать много полезных «фишек» о том, как с минимальными вложениями получить выгоду.
Предпродажная подготовка. Она состоит из 2-х важных составляющих:
Физическая подготовка объекта продажи
Цель данного мероприятия – привести его в состояние «заезжай и живи», чтобы при просмотре покупателю было легко мысленно расставить свои вещи по квартире. Можно воспользоваться услугами клининговой компании или самостоятельно выполнить полноценную качественную генеральную уборку. Вспомните свои впечатления о номерах при путешествиях. Когда номер убран – душа радуется, если вам доведется его увидеть неубранным после предыдущих постояльцев – настроения нет. Даже в квартире без отделки можно повесить простые шторы в гостиной и поставить растение в горшке при фотосъемке. Иногда необходимо сделать простой косметический ремонт. Так как одна единственная протечка за все годы может формировать впечатление вечно затапливаемого помещения. Из квартиры необходимо вывезти все личные вещи, убрать лишнюю мебель, освободить простор.
Юридическая подготовка к сделке.
Если намерение продать твердое, а не интереса ради «попродавать», то важно иметь на руках полный пакет документов, чтобы вы могли выйти на сделку завтра. Часто бывает так, что покупатель не может ждать по причине возможного срыва встречной сделки или одобренной ипотеки. Соответственно в квартире не должно быть прописанных.
В зависимости от схемы приобретения квартиры (наличные, ипотека, с использованием материнского капитала или различных субсидий) пакет документов может слегка отличаться. Но важно обратить внимание на следующие документы, которые вы сможете показать покупателю при рассмотрении вашего объекта к приобретению:
- Правоустанавливающий документ (в зависимости от способа приобретения текущим собственником): договор передачи квартиры при приватизации, договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи в пользу третьего лица, договор купли-продажи с отлагательными условиями, договор дарения, договор мены, договор долевого участия в строительстве, справка из ЖСК о полной выплате пая, свидетельство о праве собственности на наследование, право собственности на объект недвижимости по решению суда, договор пожизненного содержания с иждивением (договор ренты).
- Акт приема-передачи
- Правоподтверждающие документы - выписка из ЕГРН
- Технический паспорт
- Справки об отсутствии задолженностей по коммуналке и взносам за капремонт (или последние оплаченные квитанции без долгов).
- Форма 7 (характеристики объекта)
- Форма 9 (справка о регистрации)
- Форма 12 (сохраняющие право пользования)
- Действующие паспорта всех собственников и свидетельство о рождении для детей до 14 лет.
- Нотариальное согласие супруга на продажу (если квартира приобреталась или продается в браке)
- Свидетельство о браке или разводе собственников.
- Разрешение опеки, если собственник не достиг совершеннолетия
- Справки из ПНД и НД.
Если квартира имеет обременения (куплена в ипотеку, в залог взят кредит и др.) – важно иметь на руках проработанные возможные схемы сделки, прозрачные и понятные. Также будьте готовы к тому, что к проведению сделки может потребоваться получить некоторые свежие документы.
Реклама.
Казалось бы, в век агрегаторов ничего нет проще, чем самому повесить объявление на электронной доске объявлений и ждать своих покупателей или агентов с покупателем. Но тут не все так просто. Вот почему. Чтобы понять ключевые ошибки продавцом, надо самому стать покупателем на какое-то время. Если вы не пропустили п. 2 данного списка, вы уже хорошо знаете проблемы продавцов и легко сможете их обойти:
- Аналогичных предложений довольно много, особенно, если покупатель не привязан к конкретному кварталу
- Показывают квартиры весьма неохотно, продавцы думают, что должен объявиться влюбленный в их объект покупатель с саквояжем наличных и хотят показывать только ему
- После 5 реальных просмотров уже не хочется ничего смотреть, вы умеете снимать лапшу с ушей навешанную красивыми объявлениями и вы ограничиваетесь впечатлениями от цифрового знакомства
- Очень многие хотят продать старую мебель и бытовую технику по цене новых своему покупателю
В этот самый момент объективно оцениваем свои возможности по привлекательности подготовленных материалов для рекламы. Если ваши фото и описание не вызывают устойчивого желания поселиться в этой квартире, возможно вам стоить обратиться за помощью к профессионалам только по этой части. И продолжить продавать самостоятельно.
Когда на кону стоит продажа дорогой квартиры и желание получить максимально возможную сумму, важны 2 условия: иметь качественные рекламные материалы и точное попадание в целевую аудиторию. К первым относятся объявления на агрегаторах с профессиональными фото и видео, наглядная отрисованная схема расположения комнат, лендинг объекта (подробный сайт, ссылку на который вы будете отправлять всем, кто проявит интерес на агрегаторах, а также разместите на бумажных листовках), бумажные листовки и объявления, баннер на окна самого объекта.
По части активного попадания в целевую аудиторию хочу призвать вас к активным продажам. Не просто повесить объявление, а напечатать листовки и обойти с ними всех соседей, разложить в почтовые ящики дома и под дворники автомобилей района. Помните, что ваш потенциальный покупатель с деньгами может не вести активный поиск недвижимости, но может иметь потребность расшириться, перевезти родителей или детей поближе или просто купить квартиру под сдачу.
Показы и переговоры
Для многих коммуникабельных современных людей не составит большого труда быть честными, доброжелательными и не быть излишне доверчивыми. Но, если вы чувствуете, что при показах стесняетесь или излишне разговорчивы, а попытки переговоров обрезаете фразами «да я только выставил на продажу», значит что-то идет не так. Возможно, будет хорошей идеей пригласить друга или соседку в роли своего агента.
Базовые правила переговоров в недвижимости: слушать и слышать, брать время на раздумье, но не затягивать с решением. Бывает и такое, что после бурного интереса в начале продаж, интерес к объекту стихает и следующее такое же предложение может поступить не скоро. Именно поэтому важно максимально внимательно пройти п. 1 и 2.
При показах подписывайте у всех интересантов акт осмотра квартиры, в котором просите их сделать предложение на момент осмотра и условия покупки. Тогда вы сможете связаться с теми, кто был готов дать максимально интересное предложение.
Подготовка к сделке
Этот этап сильно зависит от конкретной ситуации с покупателем. Иногда можно буквально на следующий день назначить сделку, а бывает, что на сбор документов уходят месяцы. Именно поэтому отнеситесь внимательно к п. 3 по части юридической подготовки с трепетом.
Не открою секрет, если скажу, что сторона покупателя может оказаться ушлой и даже наглой. Такие могут на самой сделки внезапно что-то захотеть и даже сорвать сделку. Хоть и к покупателю претензий существенно меньше, чем к продавцу, но всегда приятно передавать объект в хорошие руки, добросовестному и честному человеку. Идеально, когда все реальные договоренности зафиксированы на бумаге.
Очень часто при подписании предварительных договоров или приеме аванса приходится слышать фразы типа: «это же простая формальность», «на самом деле будет так, а в документах напишем так». Принимайте осознанное решение и осознавайте все риски того, что для суда важны будут документально подтвержденные факты.
Если вы не очень опытны, не рискуйте. Найдите заранее риэлтора, который будет готов провести вашу сделку за удобную для вас сумму. Сопровождение сделки не стоит больших денег, но существенно снизит риски и обеспечит безопасность сделки. Особенно важно иметь профессионала, если покупатель использует материнский капитал, субсидии, военную ипотеку или в вашей сделке имеется встречная покупка.
Сделка
Если вы решились идти на сделку сами, без сопровождения опытного специалиста, то вам хорошо известно как она проходит и на что надо обращать внимание. И если у вас все прошло гладко с подготовкой к сделке, а покупатель не «переобувается на ходу» - радуйтесь.
Передача объекта покупателю и подписание акта приема-передачи.
Как добросовестный продавец, обеспечьте передачу объекта в том виде, в каком договаривались. Не надо вывозить все вещи и снова пытаться продать старую мебель и технику, если продавали как есть. Проверьте, что все коммунальные платежи до дня государственной регистрации оплачены (если последних квитанций еще нет, рассчитайте по последним счетам и подготовьте точную сумму наличными вместе с последними квитанциями). Помните, точность – вежливость королей!
Если у вас остались вопросы, буду рад на них ответить.